管理費・賃貸規制・築年数で失敗する人の共通点3つ

はじめに｜後悔の理由は、いつも同じ3つに集約される

アロハ、BAMBOOKアセットマネジメントです。

私たちは、Crossover Realty Hawaii LLC（現地の提携ブローカー）と連携しながら、日本にいながらハワイのコンドミニアムを購入する方をサポートしています。

これまで多くの日本人のお客様の取引を見てきましたが、実は「憧れだけで契約してしまい、後から後悔する」というケースは少なくありません。

後悔の理由を振り返ると、主に次の3つに集約されます。

この3つは、物件写真や価格表だけを見ていても気づきにくい情報です。ここからは、実際の取引や成約事例を通じて見えてきた「失敗する人の共通点」をお伝えします。

1｜管理費で失敗する人の共通点

ハワイのコンドミニアムには、日本のマンションでいう「管理費・修繕積立金」にあたるメンテナンスフィー（Maintenance Fee）が毎月かかります。

ここで多くの方がつまずくのが、物件価格だけを見て、月々のコストを軽視してしまうことです。

同じ価格帯の物件でも、プールやジム、コンシェルジュサービス、24時間セキュリティなどの設備が充実している建物ほど、メンテナンスフィーは高くなる傾向があります。

一方で、設備がシンプルな建物は月々の負担が軽い反面、賃貸需要や将来の売却のしやすさといった資産面で差が出ることもあります。

実際のご相談で多いのが、「購入前は月数万円程度だと思っていたら、想定より高かった」というケースです。物件広告では、管理費の内訳まで詳しく書かれていないこともあります。

契約前に確認したい3つのポイント

2｜賃貸規制で失敗する人の共通点

投資目的、あるいは「使わない時期は貸し出したい」という考えでコンドミニアムを購入する方にとって、特に見落とされやすいのが賃貸規制（レンタルルール）です。

ハワイのコンドミニアムは、建物ごとに賃貸へ出せる条件が大きく異なります。

オアフ島で短期賃貸（30日未満）を合法的に行えるのは、市が指定するリゾートゾーン内の建物や、個別に非適合使用証明（NUC）を持つ建物などに限られます。

ワイキキの一部の建物やコ・オリナ、タートルベイの一部エリアなどが該当しますが、観光地に近いからといって、必ず短期貸しができるわけではありません。

さらに、市や州のルールを満たしていても、建物ごとのバイローズ（管理規約）で、より厳しい制限が設けられている場合があります。つまり、エリアの法律と建物ごとのルールの両方を確認する必要があります。

賃貸に関する制度は見直されることがあるため、過去に確認した情報をそのまま使わず、購入時点の最新情報を確認することも欠かせません。

購入前に確認したい4つのポイント

3｜築年数・リノベーション履歴で失敗する人の共通点

最後によくある誤解が、「新しい物件は安心、古い物件は不安」という単純な思い込みです。

もちろん築浅の物件には魅力がありますが、築年数そのものより重要なのは、大規模修繕（Reserve Study・大規模改修計画）が計画的に行われているかという点です。

実際の成約事例では、築年数が比較的古くても、配管・屋根・外壁などの大規模修繕がきちんと実施されており、築浅の物件より安心して長く住めると判断され、選ばれたケースがあります。

反対に、室内がきれいにリノベーションされていても、建物全体の配管や電気系統などの基幹設備が古いままというケースもあります。これは、表面的な内装だけでは見抜けません。

確認したい3つのポイント

まとめ｜本当に見るべきなのは「表からは見えない情報」

管理費・賃貸規制・築年数という3つの観点に共通しているのは、価格や見た目という、わかりやすい情報だけで判断してしまうことです。

月々の管理費の中身、建物ごとの賃貸ルール、修繕計画といった「表からは見えない情報」まで確認できれば、購入後に後悔するリスクは大きく減らせます。

BAMBOOKアセットマネジメントは、Crossover Realty Hawaii LLCとの提携と、独自のトランザクション管理システム「Floow」を通じて、こうした情報まで含めた物件の見極めをサポートしています。