【2026年最新版】ハワイ・オアフ島の賃貸規制、エリアごとの違いを徹底解説
投資目的、あるいは「使わない時期は貸し出したい」と考えてコンドミニアムを購入する方にとって、見落としやすいのが賃貸規制（レンタルルール）です。
オアフ島では、エリアの法律だけでなく、建物ごとの管理規約まで確認しなければ、購入後に想定していた貸し方ができない場合があります。
はじめに｜「観光地に近い＝短期貸しができる」とは限らない
オアフ島で短期賃貸（30日未満）を合法的に行えるのは、原則として市が指定するリゾートゾーン内の建物、または個別に非適合使用証明（NUC）を持つ建物に限られます。
ワイキキの一部の建物やコ・オリナ、タートルベイの一部エリアなどが該当しますが、人気エリアや観光地の近くにある物件でも、短期貸しが厳しく制限されているケースは珍しくありません。
さらに、市や州の規制を満たしていても、建物ごとのバイローズ（管理規約）で、賃貸自体の禁止や、6カ月・12カ月などの最低賃貸期間が定められている場合があります。
私たちBAMBOOKアセットマネジメントは、Crossover Realty Hawaii LLCとの提携を通じて、日本人のお客様の物件選びをサポートしています。本記事では、2026年7月時点で確認できる情報をもとに、オアフ島の賃貸規制を整理します。
結論｜現在の実際の運用は「30日以上」が基準
2026年6月時点で、ホノルル市DPPは「30日未満の連続宿泊」を短期賃貸として取り締まる運用を継続しています。
“The Department of Planning and Permitting will continue to enforce STRs as less than 30 consecutive days across the board.”
つまり、法律の条文上は90日規制が存在する一方、実際の取り締まりは従来の「30日未満＝短期賃貸」という基準のままです。
2022年に住宅地区の最低賃貸期間を30日から90日に延長するBill 41が可決されましたが、連邦地裁が施行を差し止め、既存の30〜89日賃貸への規制執行を恒久的に禁止しました。
2025年にはBill 62（CO 25-02）として90日規制が再度導入されましたが、同様の法的障壁があり、2026年6月時点では未執行の状態です。制度は流動的なため、購入時点で最新情報を確認してください。
エリア・物件区分ごとの賃貸規制
リゾートゾーン
ワイキキ・コ・オリナ・タートルベイの一部。短期賃貸が可能な建物があります。
住宅地区
短期賃貸は原則不可。2026年7月時点の実運用では30日以上が基準です。
NUC保有物件
既得権として短期賃貸が可能。新規発行はなく、毎年の更新が必要です。
適用除外物件
Bill 41の例外規定がある建物。ただし、住戸ごとに条件が異なる場合があります。
| エリア・物件区分 | 短期賃貸（30日未満） | 主な条件・注意点 |
|---|---|---|
| リゾートゾーン ワイキキ・コ・オリナ・タートルベイの一部 |
可。最低宿泊日数の制限なし | 建物の登録（初回1,000ドル＋年500ドルの更新）と、100万ドルの賠償責任保険が別途必要。 |
| 住宅地区 リゾートゾーン外 |
原則不可。現行の実運用基準は「30日以上」 | 条文上はBill 62による90日規制が存在するものの、2026年6月時点では未執行。 |
| NUC保有物件 | 可（NUCを保有する住戸のみ） | 1986年10月22日以前から営業していた物件が対象。新規発行はなく、オアフ島全体で約793件。毎年9月1日〜10月15日に更新が必要。 |
| Bill 41適用除外の特定物件 ワイキキバニヤン、ワイキキサンセット、コ・オリナの一部など |
条件付きで可 | 建物単位の例外規定がありますが、同じ建物内でもNUC保有住戸が一部にとどまる場合があります。 |
建物ごとのバイローズが「エリアの法律」より厳しいケース
市・州の規制をクリアしていても、AOAO（建物管理組合）の内規で独自の上乗せ制限が設けられているケースがあります。ここが、購入時に特に見落とされやすいポイントです。
- ワイキキバニヤン：876戸のうち、NUCを保有するのは約200戸程度とされ、大多数の住戸は短期貸しができません。
- フォスタータワー、クレセントパーク、スカンディアタワーズなど：リゾート混合地区に立地していても、建物の内規で「30日以上」を定めている場合があります。
- HOA／AOAOの独自ルール：資産価値の維持や入居者の入れ替わり抑制など、合理的な目的があれば、市の規制より厳しい6カ月・12カ月などの最低賃貸期間を設けられる場合があります。
購入前には、建物のCC&R（規約）、バイローズ、ハウスルールを個別に取り寄せ、賃貸に関する条項の有無を確認することが不可欠です。
規制強化の背景｜違法賃貸の実態
ホノルル市が短期賃貸の規制を強化しようとしている背景には、多数の違法物件が市場に出回っている現状があります。
執行力不足への住民の不満が、規制強化の動きを後押ししています。今後も条例改正や訴訟が続く可能性があるため、過去に確認した情報をそのまま使わず、必ず最新情報を確認してください。
これまでの法改正・裁判の経緯
| 時期 | 経緯 |
|---|---|
| 2022年4月 | ホノルル市議会がBill 41（条例22-7）を可決。住宅地区の最低賃貸期間を30日から90日に延長する内容。 |
| 2022年10月 | 施行10日前、連邦地裁が差し止め命令。ハワイ合法短期賃貸連合（HILSTRA）の提訴を受けたもの。 |
| 2023年12月 | 連邦地裁がオーナー側の勝訴を確定。既存の30〜89日賃貸への規制執行を恒久的に禁止し、市側は弁護士費用など約29万ドルを支払い。 |
| 2024年 | ハワイ州知事がAct 017に署名し、各郡に短期賃貸規制の権限を強化。 |
| 2025年1月 | ホノルル市長がBill 62（CO 25-02）に署名。再び90日規制を導入する内容で、2025年9月施行予定とされた。 |
| 2026年6月時点 | ホノルル市DPP公式サイトが、引き続き30日未満を短期賃貸として取り締まると明記。90日規制は条文上存在するものの未執行。 |
購入前に必ず確認すべき4つのポイント
- その建物が短期賃貸を認められたリゾートゾーン内にあるか、または対象住戸がNUCを保有しているかを確認する。
- 建物のAOAOバイローズ（管理規約）・CC&R・ハウスルールに、賃貸に関する制限や禁止事項がないかを確認する。
- 30日・90日以上の長期賃貸であっても、建物独自のルールで6カ月・12カ月などに制限されていないかを確認する。
- 市・州の規制は頻繁に変わるため、購入時点でホノルル市DPPやSTR Eligibility Mapの最新情報を確認する。
「買ってから初めて貸せないと知った」という後悔は、物件を決める前の確認で避けられます。
まとめ｜エリアと建物、両方のルールを確認する
オアフ島の賃貸規制は、「エリアの法律」と「建物ごとのバイローズ」という二重のルールで成り立っています。さらに法制度自体も、2022年以降、訴訟と改正を繰り返しながら変化しています。
- 建物・住戸単位のNUCや登録状況
- AOAOバイローズ、CC&R、ハウスルールの賃貸条項
- ホノルル市公式サイトでの最新規制状況
「人気エリアだから」「観光地に近いから」という理由だけで判断せず、この3点をセットで確認することをおすすめします。
BAMBOOKアセットマネジメントは、Crossover Realty Hawaii LLCとの提携と、独自のトランザクション管理システム「Floow」を通じて、こうした表からは見えない情報まで含めた物件の見極めをサポートしています。
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- Hawaii HOA laws and regulations - 2026 guide｜Steadily
※本記事は2026年7月時点で確認できた情報に基づく一般的な解説であり、法的助言ではありません。個別の購入判断にあたっては、現地不動産専門家・弁護士・ホノルル市DPPへ最新情報をご確認ください。
※市・州の規制、為替レート、市場動向は変動します。本記事は投資助言を目的としたものではありません。
※BAMBOOKアセットマネジメント株式会社は、ハワイ現地の不動産会社 Crossover Realty Hawaii LLC と業務提携しており、仲介手続きは Crossover Realty Hawaii LLC が担当します。