【月59万円の固定費はホテル運用でまかなえる？】旧トランプタワー#1311を数字で解剖
ハワイの物件紹介は、写真と「オーシャンビュー」の一言で終わってしまうことが少なくありません。
でも、実際に購入を考える段階で知りたいのは「毎月いくらかかって、貸したらいくら残るのか」ではないでしょうか。
このシリーズでは、1つの物件を取り上げて、価格・維持費・運用シミュレーション・購入前の確認ポイントまで数字で解剖していきます。
物件の基本情報
- 物件名：Ka La’i Waikiki Beach（旧 Trump International Hotel Waikiki）#1311
- 住所：223 Saratoga Rd #1311, Honolulu, HI 96815
- 売出価格：$1,750,000（約2億7,650万円）
- 間取り：1ベッドルーム＋書斎（デン）／バスルーム2
- 室内面積：1,115 sq.ft.（約103.6㎡）／ラナイ 154 sq.ft.（約14.3㎡）
- 築年：2009年（ユニットの改装：2025年12月完了）
- 眺望：オーシャンビュー、サンセットビュー
- 所有権：Fee Simple（土地の所有権付き）
- 家具：すべて付属
- ホテル運用プログラム：参加可能
※為替は1ドル＝158円で計算しています（2026年10月上旬の水準。実際のレートで変わります）。
このビルは2009年に「トランプ・インターナショナル・ホテル・ワイキキ」として開業し、現在はヒルトン系のラグジュアリーブランド「LXR Hotels & Resorts」が「Ka La’i Waikiki Beach」として運営しています。報道によると約1億ドル規模の全館改装を経て、リニューアルオープンしました。
解剖①｜毎月の固定費：約59万円
| 項目 | 月額 | 日本円換算 |
|---|---|---|
| 管理費 ケーブルTV、インターネット、下水道、水道を含む |
$2,486 | 約39万3,000円 |
| 固定資産税 | $1,269 | 約20万1,000円 |
| 合計 | $3,755 | 約59万3,000円 |
固定資産税は高め
評価額$1,078,500に対して、年に約1.4%かかっています。ホノルルではホテル・リゾート用途の区分に、住居用より高い税率がかかります。
自分で住まずに運用する物件は、税金も「ホテル並み」と考えておくと安心です。
ホテルプログラム参加時には別費用も
このビルでは、ホテルプログラムに参加するオーナーに毎月の固定費（ホスピタリティ・チャージ）がかかると紹介されています。
要確認：ホスピタリティ・チャージの月額
上記の月59万3,000円には含まれていません。実際の収支を見る際は必ず加えて確認する必要があります。
解剖②｜ホテルとして貸したら、いくら残る？
このユニットは、ホテルの客室として貸し出すプログラムに参加できます。公開情報をもとに、年間の手残りを概算してみます。
シミュレーションの前提条件
- 稼働率：75%（年に約274泊）
- オーナーの取り分：客室売上の50%（コンドホテルでよくある配分の一例。実際の配分は運営契約で確認が必要）
- 宿泊税（州・郡の宿泊税＋GET、合計約18.7%）は宿泊客が負担
- オーナー自身の利用日、ホスピタリティ・チャージ、保険、所得税は含めない
| 1泊の平均単価 | 年間客室売上 | オーナー取り分50% | 固定費差引後 | 物件価格に対して |
|---|---|---|---|---|
| $600 | $164,250 | $82,125 | $37,065 約586万円 |
約2.1% |
| $800 | $219,000 | $109,500 | $64,440 約1,018万円 |
約3.7% |
| $1,000 | $273,750 | $136,875 | $91,815 約1,451万円 |
約5.2% |
損益分岐点は、平均客室単価およそ$330
上記の前提では、年間固定費$45,060をホテル運用収入でまかなうには、平均客室単価がおよそ$330になると収支がトントンになる計算です。
予約サイトでは、このホテルの客室は日程によって1泊$499からの表示がありました（2026年10月確認）。ただし、単価は時期や部屋タイプによって大きく変わります。
この数字はあくまで概算です。
実際の判断には、同タイプ住戸の過去12〜24か月の分配金実績、正確なオーナー配分率と費用内訳、ホスピタリティ・チャージの金額が必要です。
どれもオーナー向けの資料で確認できるため、検討段階で取り寄せて比較するのがおすすめです。
解剖③｜価格は高い？安い？同じ間取りと比べてみる
同じ「11」の列で、同じ間取り（1,115 sq.ft.）のユニットが売りに出ています。
| 住戸 | 階数 | 売出価格 | 1 sq.ft.あたり |
|---|---|---|---|
| #1111 | 11階 | $1,400,000 | $1,256 |
| #1311 | 13階 | $1,750,000 | $1,570 |
| #2011 | 20階 | $1,850,000 | $1,659 |
2フロア下の#1111とは$350,000の差があります。眺望の違いだけで説明するには大きな差です。
価格差を見るときは「改装済みか」まで確認する
ここで関わってくるのが、ユニットの改装費です。ホテルプログラムを継続するうえでは、改装にまとまった費用負担が発生することがあります。
#1311は2025年12月に改装を終えています。比べる相手のユニットが改装前なら、買った後でこの負担金がかかる可能性があり、価格差のかなりの部分を説明できるかもしれません。
※いずれも売出価格で、実際に売れた価格ではありません。
購入前のチェックポイント5つ
賃貸のルール
用途地域（ゾーニング）は「X6（リゾート複合用途地区）」。ホテル運用を前提とし、オーナー自身で短期賃貸を運営するのではなく、ホテルプログラムまたは認可された運営会社を通す形になると紹介されています。
洪水区域
Flood Zone「AE」に指定されています。ビル全体の保険内容、管理費に含まれる保険料、オーナー個人で加入する保険を確認しましょう。
駐車場
専用の駐車スペースはありません。滞在中はバレーパーキングを利用します。不在中に車を置く場合の料金は要確認です。
オーナー居住率5%
ほとんどのオーナーは自分で住まず、運用目的で保有しています。コンドホテルは住宅ローンが組みにくい傾向があるため、資金計画は早めの確認がおすすめです。
追加の特別負担金
共用部の改装に伴う特別負担金は2025年12月までだったと紹介されています。今後の予定がないか、管理組合の議事録や修繕積立金の状況で確認しましょう。
まとめ｜この物件が合う人、慎重に考えたい人
この物件が合う人
- ワイキキビーチの目の前で、ブランドホテルに運営を任せて持ちたい方
- 年に数回の滞在と、それ以外の期間の運用を両立したい方
- 改装済みで、買った直後の追加負担を避けたい方
慎重に考えたい人
- 年約712万円の固定費を、運用収入だけでまかなう前提の方
- 住宅ローンを使っての購入を前提にしている方
- 賃貸の運営方法を自分で選びたい方
オーシャンビューは、ハワイの不動産を持つ大きな喜びです。
ただ、その景色を長く楽しむには「毎月いくらかかって、いくら戻ってくるのか」を数字でつかんでおくことが欠かせません。
BAMBOOKにご相談ください
BAMBOOKでは現地パートナーと連携して、運用実績のレポートや管理組合の資料など、購入の判断に必要な情報の取り寄せと読み解きをお手伝いしています。
この物件の分配金実績を確認したい、同じビルの他のユニットと比べたい、自分の目的（別荘・運用・資産分散）に合うか相談したい、といった段階でもお気軽にご相談ください。
※この記事は2026年8月時点のMLS情報と公開情報をもとにした概算で、将来の収益を保証するものではありません。賃貸の可否、運用の条件、税務は個別の確認と、専門家への相談が必要です。
※為替レートや市場動向は変動するため、最新情報は現地エージェントにご確認ください。本記事は投資助言を目的としたものではありません。
※BAMBOOKアセットマネジメントは、ハワイ現地の不動産会社Crossover Realty Hawaii LLCと業務提携しており、実際の仲介手続きはCrossover Realty Hawaii LLCが担当いたします。